Promesa de compraventa de inmueble
Antes de la escritura pública, la venta de una casa o un apartamento suele pasar por una promesa de compraventa: el documento en que comprador y vendedor se obligan a celebrar la venta en una fecha y notaría determinadas, normalmente con una suma de arras. Es un contrato con requisitos estrictos: si le falta uno, puede no producir efecto, y con él se pueden perder las arras.
La promesa sin fecha de escritura
El error más frecuente es una promesa que dice «la escritura se firmará cuando se apruebe el crédito» sin ninguna fecha límite. La ley exige que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido. Una promesa sin esa época determinada puede ser declarada sin efecto, y la discusión sobre las arras termina en un juzgado.
Cómo te ayuda Codec Document
El inmueble bien identificado
Dirección, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y linderos o su referencia. La promesa debe determinar el contrato prometido de forma que solo falte la escritura.
Fecha, hora y notaría
La época de la escritura debe quedar determinada: fecha, hora y notaría. Si depende de un crédito, una fecha límite.
Precio, forma de pago y arras
Cuánto se paga, cuándo y cómo, y qué pasa con las arras si alguna parte se retracta o incumple.
Firma de comprador y vendedor
Comprador y vendedor firman en línea con cédula verificada. La escritura pública, que sí exige notaría, se firma después.
El artículo 89 de la Ley 153 de 1887
Para que la promesa de celebrar un contrato produzca obligación, el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 —que subrogó el artículo 1611 del Código Civil— exige que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse, y que se determine de tal suerte el contrato que solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. La compraventa del inmueble en sí requiere escritura pública (artículo 1857 del Código Civil), pero la promesa no: basta el escrito, que puede ser electrónico según la Ley 527 de 1999.
Arras recuperadas gracias a una fecha
Una pareja en Pereira firmó una promesa de compraventa con fecha, hora y notaría para la escritura y entregó $20 millones de arras. El vendedor recibió una mejor oferta y no se presentó a la notaría. Como la promesa cumplía todos los requisitos, la pareja pudo exigir las arras dobladas según lo pactado. La promesa la habían firmado en línea con verificación de cédula.
Requisitos de una promesa de compraventa
- Que conste por escrito, con la identificación completa de prometiente vendedor y prometiente comprador.
- Identificación del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
- Precio, forma de pago y arras, con su tratamiento en caso de retracto o incumplimiento.
- Fecha, hora y notaría para firmar la escritura pública (la época del contrato prometido).
- Quién asume los gastos de notaría, registro e impuestos.
- Firma de todas las partes.
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa tiene que ir a notaría?
No. La promesa solo requiere constar por escrito. La que va a notaría es la escritura pública de compraventa.
¿Qué pasa si la promesa no tiene fecha para la escritura?
Le faltaría uno de los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, y podría no producir obligación.
¿Qué son las arras?
Una suma que se entrega como garantía o como parte del precio. Si son de retracto, quien se retracta las pierde, o las devuelve dobladas si las recibió.
¿Se puede firmar en línea una promesa de compraventa?
Sí. El requisito es el escrito, y la Ley 527 de 1999 equipara el documento electrónico al escrito y la firma electrónica confiable a la manuscrita.