Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es de los más firmados en Colombia y también de los más discutidos: por el aumento anual, por el depósito, por los daños al entregar y por los codeudores. La Ley 820 de 2003 fija reglas que el contrato no puede contradecir, aunque las partes lo quieran. Conocerlas evita cláusulas que no valen y peleas que se pierden.
Cláusulas que la ley no permite
Muchos contratos de arriendo que circulan en internet incluyen cosas que la Ley 820 prohíbe: pedir un depósito en efectivo, subir el canon cada año «según lo que defina el arrendador» o subirlo antes de cumplirse los doce meses. Esas cláusulas no producen efecto, y el arrendador que las aplica se expone a reclamos. Un contrato bien hecho dice lo que la ley permite y deja por escrito lo que de verdad se acordó.
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Canon y reajuste dentro del límite
El contrato fija el canon, la fecha de pago y la regla de reajuste: cada doce meses y sin superar el IPC del año anterior. Para los reajustes de 2026, ese tope es 5,10 %, el IPC de 2025.
Garantías permitidas
En lugar de depósitos en efectivo, prohibidos para vivienda urbana, el contrato puede pedir deudores solidarios, una póliza de arrendamiento u otras garantías personales.
Inventario y estado del inmueble
El inventario y el acta de entrega, firmados con fotos, son la base para discutir daños al final del contrato.
Firma de todos en línea
Arrendador, arrendatario y codeudores firman desde su celular, con cédula verificada si lo pides. Todos reciben el mismo PDF sellado.
Las reglas de la Ley 820 de 2003
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Su artículo 16 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. El artículo 18 limita el canon mensual al 1 % del valor comercial del inmueble, y el artículo 20 permite reajustarlo cada doce meses de ejecución del contrato, en una proporción que no supere el 100 % del incremento del IPC del año calendario anterior, previa comunicación al arrendatario. El contrato puede ser verbal o escrito (artículo 3); cuando es escrito, la Ley 527 de 1999 permite firmarlo electrónicamente con el mismo valor que en papel.
Un aumento que no se pudo cobrar
Un arrendador en Bogotá subió el canon un 10 % al cumplirse el año, siguiendo una cláusula de su contrato que decía «el reajuste lo definirá el arrendador». El arrendatario pagó el valor anterior y presentó un reclamo: la Ley 820 limita el reajuste al IPC. El arrendador tuvo que devolver la diferencia. Su nuevo contrato fija el reajuste al IPC y se firma en línea con el arrendatario y los codeudores.
Qué debe incluir un contrato de arriendo de vivienda
- Nombre e identificación de arrendador, arrendatario y deudores solidarios.
- Identificación del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria y descripción.
- Canon, fecha y lugar o forma de pago.
- Regla de reajuste anual sin superar el IPC del año anterior.
- Término de duración y condiciones de prórroga.
- Servicios públicos a cargo de cada parte e inventario del inmueble.
- Garantías permitidas (sin depósitos en efectivo) y firmas de todos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
Para los reajustes que se hagan en 2026, el tope es el IPC de 2025, que el DANE certificó en 5,10 %. Solo se puede reajustar cuando el contrato cumple doce meses con el mismo canon y avisando al arrendatario.
¿Me pueden pedir un depósito?
No en arriendos de vivienda urbana: el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en efectivo u otras cauciones reales. Sí se pueden pedir codeudores o una póliza.
¿El contrato tiene que autenticarse en notaría?
No. La Ley 820 no lo exige. La firma electrónica con verificación de identidad cumple la misma función de prueba.
¿Cuánto puede ser el canon máximo?
El artículo 18 de la Ley 820 lo limita al 1 % del valor comercial del inmueble.