Contrato de arrendamiento de local comercial
Arrendar un local no es lo mismo que arrendar un apartamento. El contrato de local comercial no se rige por la Ley 820 de 2003, sino por el Código de Comercio, que protege al comerciante que ha construido su negocio en ese lugar. Muchos propietarios lo descubren cuando quieren recuperar el local y se encuentran con que la ley le da al arrendatario derecho a renovar.
El propietario que no podía recuperar su local
Un local arrendado por años a la misma panadería, un contrato que vence y un propietario que quiere arrendarlo más caro a otro. Si el arrendatario ha ocupado el local al menos dos años con el mismo establecimiento, el Código de Comercio le da derecho a renovar, salvo causales muy concretas, y aun en esas causales el propietario debe avisar con seis meses de anticipación. Ignorar esas reglas termina en contratos prorrogados que el propietario no quería.
Cómo te ayuda Codec Document
Destinación y establecimiento
Qué negocio funciona en el local y si puede cambiarse. La destinación define buena parte de los derechos y riesgos del contrato.
Canon, reajuste e IVA
En locales comerciales el reajuste lo acuerdan las partes (no aplica el tope del IPC de la Ley 820). Conviene fijar la fórmula y aclarar el IVA cuando corresponda.
Duración y fechas de aviso
Si el propietario puede necesitar el local, el contrato debe dejar claras las fechas, porque el desahucio debe enviarse con seis meses de anticipación.
Firma de todos sin moverse
Propietario, arrendatario y codeudores firman en línea, cada uno desde su celular, y el documento queda sellado.
Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio
El artículo 518 del Código de Comercio da derecho a la renovación del contrato al comerciante que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, salvo que haya incumplido el contrato, que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo sustancialmente distinto, o que deba reconstruirse, repararse o demolerse. El artículo 520 exige al propietario desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación en las causales de necesidad o reconstrucción; si no lo hace, el contrato se renueva en las mismas condiciones. El artículo 519 remite las diferencias sobre el precio de la renovación a un proceso con peritos.
Un desahucio enviado tarde
Un propietario en Barranquilla quería recuperar su local para abrir su propio negocio, una causal válida. Pero envió el aviso cuatro meses antes del vencimiento, no seis. El contrato se renovó por el mismo término y tuvo que esperar otro año. Desde entonces lleva el control de sus contratos en línea y envía el desahucio firmado electrónicamente con fecha cierta, siete meses antes.
Qué debe incluir un contrato de arriendo de local
- Identificación de arrendador, arrendatario y codeudores.
- Dirección, matrícula inmobiliaria y destinación del local.
- Canon, IVA si aplica, fecha de pago y fórmula de reajuste.
- Término de duración y reglas de prórroga y desahucio.
- Mejoras, servicios, garantías y firmas.
Preguntas frecuentes
¿El arriendo de local tiene tope de aumento por IPC?
No. El tope del IPC de la Ley 820 de 2003 aplica a vivienda urbana. En locales comerciales, el reajuste lo pactan libremente las partes.
¿Qué es el derecho de renovación?
Es el derecho que el artículo 518 del Código de Comercio da al comerciante que ha ocupado el local al menos dos años con el mismo establecimiento a que su contrato se renueve al vencer, salvo las excepciones de la norma.
¿Con cuánta anticipación se debe avisar la terminación?
En las causales de necesidad del inmueble o reconstrucción, el propietario debe desahuciar con no menos de seis meses de anticipación (artículo 520).
¿Se puede firmar en línea un arriendo de local?
Sí. El Código de Comercio no exige una forma especial, y la Ley 527 de 1999 da plena validez a la firma electrónica.